助言書
2023年08月14日
飲食店をお探しの方へ①
おはよう御座います🍧
本日の投稿は
居抜き・スケルトンについての助言をまとめたものを
ご紹介させて頂きます。
大名で焼き鳥店4店舗を経営されてる弊社社長からの
過去の経験からの助言になりますので
飲食店をお探しの方は是非ご参考にされて下さい。
長くなりますので
分けて投稿させて頂きます。
①居抜きとスケルトンはどちらがいいのか？？
【スケルトンの場合】
極端な話をするとお店を安く作るのであれば
保健所から
営業許可をおりる設備を揃えてさえいれば良いとの事になります。
では、営業許可がおりる設備というのは
実はそこまで難しくありません。
ネットの情報だと難しく記載されてる事が多いので
希望店舗の住所管轄の保健所にお電話をするか
直接聞きに聞くことをお勧め致します。
スケルトンだとどのくらいかかりますか？？
と質問されることが良くあります。
例えば、壁や床をスケルトンのままの状態で使う内装であったり
椅子や机の値段も1000円から数万円まであるので
内装費用をおさえて作るお店と
少しこだわって内装を作るお店とでは雲泥の差が出るため
いくらかかるか？という質問に関しては回答が難しいところです。
依頼しようと思う施工業者様へ一度ご相談される事が一番です。
どこにお金をかけて
どこを抑えれるか多少具体的にイメージがつくかと思います。
基本的な考え方としては
坪数×30～60万＝15坪ならば450～900万
内装工事費用というのは
一般的に厨房機器以外の費用なので
上記＋厨房機器＋お皿等の備品代というのが
お店を開店するために必要な最低限の費用となります。
厨房機器は新品・中古やリースなど
様々ありますが初期費用を抑えるならば
リースが一番安く
耐用期間を考えずに総支払を一番抑えるならば中古です。
まずは専門業者に相談を始めることが第一歩です。
弊社でも内装業者さんは
ご紹介可能ですのでその際はご相談ください。
お店にどんな機材が必要なのか
どんな作りにしたいのか
その辺が具体的になってくると
金額をイメージしながら検討が出来ます。
【居抜きの場合】
そのままの状態でお店を営業するとした場合
居抜き代÷坪数をしてみて
一坪30～60万であった場合
内装は中古ですが厨房機器などが残ってる場合は
それらが無料で手に入ったと考えても良いでしょう。
そのように考えると
多少内装に改装が必要であったり
入れ替えが必要な厨房機器があったとしても
居抜き代金が割安なのか割高なのか考えられます。
居抜きで物件を取得しても
一旦スケルトンにして作り直す場合は
考え方は上記と異なり
その物件の場所や人気物件を勝ち取る為の費用なので
「物件取得費」として考えるしかありません。
その場合は
居抜き代「物件取得費」÷仮に5年(60ヵ月)＝〇〇円
例：居抜き代500万÷60カ月＝月約84000円
と計算してみて
その費用を出してでも取りたい物件（場所）であるかどうか。
商売をやる上で
月84000円の価値があるかどうかを考えても良いかもしれません。
5年以上継続できた場合は、その分が利益に転じることとなります。
居抜きの場合どうしても感覚値で判断しがちですが
色んな考え方がありますので
根拠のない感覚で損したり
チャンスを逃さないようにすることが大事です。
最後に居抜きとスケルトンどちらがいいかという回答になりますが
ここまで読んで頂き
あなた様が「こちらの方が良いな。。」と感じた方が
あなた様の価値観に向いてる方ですので
そちらの物件をお勧め致します。
どちらにもメリット・デメリットが御座います。
次回へ続きます😊
株式会社HETE総合不動産🏡
